Поговорим немного об изменениях в налоговом кодексе , вступивших в силу с 01.01.2016г. и касающихся исчисления и уплаты НДФЛ. Многие собственники, решив продать свою недвижимость задаются вопросом платить ли налог с продажи квартиры? Можно ли не платить занизив ее стоимость? Давайте разбираться.
1. Кого касаются новые правила?
Новые правила распространяются на объекты недвижимости, приобретенные в собственность после 01.01.2016г. Это означает, что если вы приобрели недвижимость, к примеру в 2015г., то при продаже квартиры в 2016г. вы будете платить налог по — старому законодательству ( ст. 4 Федерального закона №382-ФЗ, письмо Минфина РФ от 09.04.2015г. № 03-01-11/20231)
2. Кто является плательщиком?
Плательщиками НДФЛ являются физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации. Налоговый кодекс делит всех физических лиц на резидентов и нерезидентов. ( ст 207 НК РФ)
|
Резиденты
|
Не резиденты
|
|
1. Физические лица, находящиеся на территории РФ не менее 183 к. дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
( при этом срок нахождения не прерывается на период выезда для краткосрочного ( менее 6 мес.) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых обязанностей, связанных с выполнением работ на морских месторождениях углеводородного сырья.
2. Российские военнослужащие, проходящие службу за границей
3. сотрудники органов гос. власти, командированные на работу за пределы РФ
|
Иностранные граждане, а также граждане РФ не проживающие на территории РФ, получающие доходы от источников в РФ
|
3. В чем различие резидентов от не резидентов?
|
|
Резиденты
|
Не резиденты
|
|
Объект налогообложения
( ст.210 НК РФ)
|
Доходы от источников в РФ и от источников за пределами РФ
|
Доходы от источников в РФ
|
|
Ставка налога
при продаже недвижимости
(ставки по другим видам доходов см. ст.224 НК РФ)
|
13 %
|
30%
|
|
Срок уплаты налога
|
до 15 июля года, следующего за истекшим
|
За 30 к. дней до выезда за пределы РФ
|
|
Срок подачи декларации
|
до 30 апреля года, следующего за истекшим
|
За 30 к. дней до выезда за пределы РФ
|
|
Налоговые вычеты
|
применяются
|
не применяются
|
4. Что такое налоговая база?
Налоговой базой являются все доходы, полученные физическим лицом как в денежной , так и натуральной форме, а также доходы в виде материальной выгоды. При этом удержания, производимые из доходов ( алименты, возмещение вреда и т. д.) не уменьшают налоговую базу. ( ст. 210 НК РФ).
Налоговая база определяется по каждому виду доходов.
Доходы, полученные физическим лицом в иностранной валюте пересчитываются на рубли по курсу ЦБ РФ на дату фактического получения доходов.
5 Дата фактического получения дохода
Датой фактического получения доходя является день выплаты дохода. ( ст. 223 НК РФ) Это означает что при продаже недвижимости, датой получения дохода будет считаться дата, когда покупатель фактически рассчитался с продавцом.
6. Кто освобождается от уплаты налога?
Собственники недвижимого имущества освобождаются от налогообложения при получении дохода от продажи объекта недвижимости в случае, если такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока. ( ст. 217 НК РФ)
|
|
Объекты, приобретенные до 01.01.2016г.
|
Объекты, приобретенные после 01.01.2016г.
|
|
Минимальный предельный срок владения
|
3 года
|
5 лет
|
|
Исключения
|
-
|
3 года, если право собственности получено:
|
* данные льготы не распространяются на доходы, полученные от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности( коммерческая недвижимость)
** Законом субъекта РФ может быть уменьшен минимальный предельный срок владения объектом недвижимости.
7. Имущественные вычеты при продаже недвижимого имущества.
Имущественный вычет — это сумма, предусмотренная действующим налоговым законодательством, на которую налогоплательщик вправе уменьшить свой налогооблагаемый доход. На сегодня размер имущественного вычета составляет 1 000 000 рублей. ( ст.220 НК РФ)
При расчете налоговой базы налогоплательщик на свой выбор вправе применить либо имущественный вычет, либо уменьшить сумму своих доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
8. Исчисление налоговой базы при продаже объектов недвижимости, приобретенных после 01.01.2016г.
В связи с введением в действие ст. 217.1 НК РФ , при исчислении и уплате налога от продажи объекта недвижимости, приобретенного после 01.01.2016г. применяется кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 01 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект.
Однако, бывают ситуации, когда кадастровая стоимость объекта не определена. Рассмотрим оба варианта.
|
|
Кадастровая стоимость
не определена
|
Кадастровая стоимость
определена
|
|
Порядок исчисления налога
|
Налог рассчитывается от стоимости, указанной в договоре
|
1. Если доходы от продажи больше кадастровой стоимости, то налог рассчитывается от суммы, указанной в договоре
2. Если доходы от продажи меньше кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, то сумма дохода считается равной кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода прав собственности, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
|
* Законом субъекта РФ может быть уменьшен вплоть до нуля размер понижающего коэффициента.
1. Пример расчета налога на доходы физических лиц с кадастровой стоимости объекта
Квартира была приобретена в феврале 2016г. по цене 1 500 000 руб.
Продана квартира в июле 2017г. по цене 1 600 000
Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017г., -2 300 000 руб.
Кадастровая стоимость, уменьшенная на коэффициент 0,7 составляет ( 2300000х0,7) - 1610000 руб.
Кадастровая стоимость больше цены квартиры, значит для расчета применяется кадастровая стоимость.
- Если вы применяете имущественный налоговый вычет, налог будет составлять:
70% от кадастровой стоимости объекта минус имущественный налоговый вычет и умножить на действующую ставку налога - (1 610 000 - 1 000 000) х 13% =79300 руб. НДФЛ равен 79 300 руб.
- Если вы не применяете имущественный налоговый вычет, налог будет составлять:
70% от кадастровой стоимости минус сумма фактически понесенных на покупку недвижимости расходов и умноженной на действующую ставку налога - (1 610 000 -1500000)х13% = 14300 руб. НДФЛ равен 14300 руб.
Вернуться к статьям
